房产新政对房屋买卖合同履行之影响辨析

房产新政对房屋买卖合同履行之影响辨析
时间：2010-5-7 11:42:56  来源：上海律师在线  点击：374
 
　　
　　

最近国务院不久前刚刚发布了房产新政——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求：要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
新政引发了不小的退房潮，特别是二手房市场退房则以只签了意向合同，还没签买卖合同的买受人为主。笔者也接到了一些有关此类退房的法律咨询，于是提笔对该问题做一些浅析。为方便论述，以下所称“合同”在不同情况下可以代指正式的房屋买卖合同（本约），也可以代指房屋买卖意向合同（预约）。
一、一手房买卖
所谓一手房买卖即指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款。对于一手房买卖合同区分以下情况有不同结果。
（一）合同签订在先，新政出台在后
因新政原因造成买受人不能办理贷款，导致退房的。当事人可以请求解除合同，出买人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
其法律依据在于：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
新政的出台，显然是属于“不可归责于当事人双方的事由”。因此，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
（二）新政出台在先，合同签订在后
假如在新政出台以后方才签订购房合同的，此时，不能办理贷款的责任则归属于买受人，根据法释[2003]7号第二十三条的规定，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。作为买受人则不能要求解除合同，否则应当承担违约责任。
二、二手房买卖
由于法释[2003]7号文只适用于一手房买卖，对于二手房买卖并不适用。因此，同样的问题在二手房买卖领域则变得有些复杂。
（一）合同签订在先，新政出台在后
对于这种情况，因为不能适用法释[2003]7号，所以并不能直接适用法释[2003]7号第二十三条的规定。但是，笔者认为应当可以得到与法释[2003]7号第二十三条的规定相同的适用结果。
首先，此类情形可以从不可抗力的角度进行抗辩。
《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
所谓不可抗力，根据《合同法》第第一百一十七条的规定，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。可见，此次新政出台可以归属于不可抗力的范畴。
其次，次来情形可以认定属于情事变更。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。此条款即使关于情事变更原则的表述。
根据该条款规定，情事变更的要件有：1、订立合同时无法预见；2、非不可抗力；3、不属于商业固有风险；4、继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。可见，此次新政出台，若买受人退房，亦可以从情事变更原则出发要求解除合同。
有上述分析可知，对于二手房买卖而言，如果合同签订在先，新政出台在后，那么可以适用不可抗力或者情事变更原则处理。但是，当事人另有约定的除外。
（二）新政出台在先，合同签订在后
对于这种情形，若买受人属于新政限制贷款的人群，那么不能贷款的责任与一手房买卖中的相同，自然归属于买受人。因此，买受人并不能以此理由要求解除合同，否则应当承担违约责任。但是，当事人另有约定的除外。
以上观点仅供参考。

 
新闻出处：中银律师事务所 万国华律师