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资助子女购房引出法律问题

发布时间:2018-7-16 11:21:41 点击次数:

 

资助子女购房引出法律问题
时间:2008-11-16 14:13:11  来源:房地产时报  点击:808
无论子女有多大,甚至有多老,在父母的眼里,总是孩子。但以下两个案例告诉人们,父母若要资助子女时,则需要慎重考虑。这不是多余的。

 购房款该由谁还?

    老叶夫妇原是在江苏某地工作的上海支内知青。 2002年退休后,老两口想叶落归根,就把在江苏的房屋出售,携带毕生积蓄的十多万元回到了上海。同年8月,他们购买了普陀区金沙江路附近甲处一套60余平方米的房子,总价25万元,其中老叶出资10万元 (该款缴给儿子小叶时,小叶向父亲出具了收条),小叶出资5万元,向银行借款10万元,房屋产权登记为老叶、小叶父子俩。

    买房时,小叶正和张小姐谈恋爱。张小姐对叶家父子的购房行为完全知情,还在小叶给父亲的收条上,作为见证人签下了自己名。

    2003年4月,小叶和张小姐登记结婚。小叶夫妇和老叶夫妇同住在甲处房内。老叶夫妇照顾小叶夫妇和孙女。

    2004年8月,小叶把甲处房产出售,得房款67万元,归还银行剩余借款7万元,余下60万元由小叶保管。父子俩约定:这60万元只能作为下次买房的专用款。

    2005年,小叶购买了乙处房产,瞒着父母,把产权人登记为自己、妻子和女儿。一家三代,五口人仍然同住在乙处房内。

    事后,老叶得知乙处房产虽然有自己的出资,却没登记为产权人,心里极度不悦,曾多次与小叶提出增加自己为产权人的要求,但均因张小姐不同意而无着落。老叶见状,为了不增加小夫妻的矛盾,也不坚持一定要在房产证上添加为产权人的要求,只是提出要儿子、媳妇写个还款协议,明确甲处房屋出售后自己应当分得的房款是30万元,且已用于购买乙处房产,该30万元款项是自己借给儿子媳妇的,并确定了还款时间。小叶在还款协议上签了名,但张小姐却不肯签。

    去年7月,小叶夫妇因感情破裂提起离婚诉讼。一个月后,老叶起诉儿子小叶、媳妇张小姐,要求确认乙处房子购买款中的30万元钱款是小夫妻俩借他的钱,是共同债务,应共同承担。

    现在,老叶不但没有讨回这30万元,还成了无家可归的人。因为,张小姐在离婚诉讼期间,声称乙处房子没有公婆的份,无权居住,把他们赶出了家门。

■律师观点:

    上海市律师协会民事法律研究委员会委员、心理咨询师、上海市君悦律师事务所王翌敏律师认为:一、老叶和小叶在购买甲处房屋时,由于该房屋明确登记为老叶和小叶两个人的产权,且小叶尚未和张小姐结婚,因此,该房屋应当属于老叶和小叶共有。再则,小叶出具给老叶的是收条 (收到10万元),而非欠条,因此,老叶出的10万元应当被认定为是他对甲处房屋的投资款,而不是给小叶的借款。

    二、根据我国 《民法通则》、《物权法》等相关法律的规定:财产所有权人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。由此可见,老叶作为甲处房屋的共有人,享有该房屋的物权,即在该房屋出售后,应当取得出资款和房屋的增值部分,即共计30万元。

    三、甲处房屋出售时,小叶已经结婚。老叶应当分得的30万元暂放在小叶处,小叶成了保管者。小叶购买乙处房屋时,如果把老叶也列为产权共有人,则老叶的30万元就转化为他对乙处房屋的投资款。但是,由于老叶未被列为乙处房屋的产权共有人,而该款又用于购买小叶、张小姐及其女儿共有的乙处房屋,则该款项的性质在法律上有两种可能:其一为老叶向小叶夫妻及孙女的赠与款,其二是借款。鉴于老叶和小叶、张小姐都不认为该30万元是赠与款,且小叶和老叶明确签署了 《还款协议》,确定该款项性质为借款,因此,该款项应当属于借款。

    四、该款项被认定为小叶和张小姐的夫妻共同债务,将更加符合现有 《婚姻法》及司法解释的规定,也更能体现我国 《民法通则》所倡导的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

    现在,虽然老叶提供的 《还款协议》由小叶一人签署,但是该债务形成于小叶结婚之后。根据 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条规定: “债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或者能够明确证明属于婚姻法第十九条第三款规定情况的除外。”显然,张小姐应与小叶共同承担对于老叶30万元的债务。

 房款是资助儿子一家?

    老张夫妇年已花甲,有一子一女。女儿成婚多年,外甥女也已上中学初二,而已三十出头的儿子小张还没有成婚,这也成了老夫妻的一个心病。因为早在两年前,小张谈了一个女朋友,到了准备结婚的阶段:看婚房,谈论拍结婚照等,就差走法律程序领结婚证书这一步了。但最后对于婚房产权证上留有小张母亲姓名一事,未过门的媳妇不高兴而闹开了,最终,这对情侣分手了。

    事后,任凭小张怎么解释,还是打动不了那位的芳心。而张母在婚房产权证上留有姓名实在是事出有因。原来张母在浦东有一套房,那是她早先工作时单位分给她的,但未过门的媳妇不喜欢在该区域安家。张母为了让小张他们买上心仪的婚房,就把在自己名下的浦东那套房出售了。

    出售旧房买上新房,按照国家相关政策,新房产证上只要有原房产权人名字是可以享受退税的。近两万元的退税金,对于工薪阶层、又已经退休的老张夫妇来说,并非一笔小钱。

    事隔一年,女孩找上小张要求恢复恋人关系,还说不要买婚房了,独生子女的她名下有两套房,但小张总觉得感情别扭,没有答应。

    明年10月,小张准备结婚。老张夫妇拿出60万元给他,作为买婚房的首期付款。今年6月,小张买了上海北部一处100余平方米的期房,首付60万元,余下的房款通过公积金和商业按揭组合贷款解决。目前,小张尚未办理结婚登记,以后的贷款小张也不希望由可能成为自己另一半的她与自己一起承担,而由自己一人归还。为了避免两年前的不愉快事再度发生,老张夫妇找到上海市君悦律师事务所沈伟萍律师进行咨询:儿子买的房将来是否成为小夫妻的共同财产?将来结婚了,小张用自己的工资还贷,这算不算夫妻共同财产?

■律师观点:

    沈伟萍律师认为,根据最高人民法院关于适用 《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释 (一)第十九条规定:婚姻法第十八条规定为:夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。最高人民法院关于适用 《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释。(二)第二十二条规定:当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

    上海市高级人民法院关于适用 《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释 (二)》中若干问题的解答第六条规定:夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?答复:夫妻一方婚前以个人财产购买房屋,并按揭贷款,产证登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产。同样,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。据此,得出结论:本案例中的房产不属于小张夫妻的共同财产。

    其次,本案例中的房产尽管是在明年9月交房,哪怕产证是在小张结婚登记之后取得,仍然属于小张婚前财产,若能办理婚前财产公证最好,以免将来不必要的纷争。

    再次,小张婚后所还贷款,虽然是用小张个人的工资,但这也是夫妻共同财产。小张一旦离婚,他须向女方支付婚后还贷的房款数额的一半及相应利息。

    最后,老人为保护自己利益不受损害,应注意:在出资帮助子女结婚购房时,可以让子女打个借条,最好在产证上登记了子女姓名以外另加上自己的名字。因我国《物权法》规定,不动产的权利以登记为准。房产证上没有名字的人,也就意味着其对该房产的权利(包括居住权利)不受法律保护。

 
 

 

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